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    来源:香港日报

    POST TIME:2020-3-29 20:03

    2018——摇号,似乎成为了热点城市限价之后的标配。 上海,南京、长沙、成都、西安、杭州,纷纷跟进。 但是,你想过吗。 郑州会不会成为下一个摇号城市? 1 后抢房时代 在杭州出差考察回郑路上,我一直在思考这样几个问题? 1、 是什么导致了今天杭州,拿钱也买不到房的局面?2、 杭州的市场情况和郑州相似吗?2、杭州今年上半年的市场面,会不会变成郑州下半年或者2019年的市场面?3、对于下一步的情况,郑州刚需应该做什么?改善客户应该做什么? 关于,杭州的基本面,在郑州楼市的姊妹公众号《米宅米宅》有详细的描述,有兴趣的朋友可以去参阅,我只说五点。 对于2018年杭州市场的基本面就是; 1、 城市跨越性发展,单核城市变为多核城市,城市边界迅速扩张,地铁满城修,到处拆旧盖新,买房者热情高涨,日光盘成为常态。2、 日光虽然日光,但新房价格被限价压死,二手房价格飞涨,形成20%-50%的倒挂。3、 倒挂导致更多的买房人,导致更严重的供不应求,从而诞生惊人的“茶水费”。4、 迫于公平压力,加入摇号卖房城市名单。5、 拼爹变成拼手气,再加上价格倒挂,所以更多的人参加摇号,大家拼概率,千人抢百套,万人抢千套,成为常态。 最终结果:结果有钱,有资格,你或许也买不到房,因为你还得有一个东西,叫“运气”。 以上五点,就是杭州的市场基本面,市场进入新时代。 对于害怕房价上涨,形成“买涨不买跌”的市场面,市场严重供不应求,典型如2016年全国二线城市春夏两季的局面,我们叫“前抢房时代”。 对于市场房价因为调控平稳,但是新房、二手房价倒挂,所有人希望“买到即赚到”,从而引发市场供不应求,我们叫“后抢房时代”。 杭州已经进入了典型的后抢房时代。 然而,郑州呢? 2 价格倒挂-3455 郑州,是否会进入“后抢房时代”,我们先来看看最关键的一个数字。 在这个市场上,新房和二手房价格倒挂有多大? 当然,不同的区域,价格倒挂不一样。杭州最火爆的钱江世纪城,二手房起价就是4.5万到5万,但是新房一律价格被压到3.2万到3.3万,价格倒挂30%。 我们看看郑州的价格倒挂是多少?每个区域,我就不列举了。 我们来看一下全市情况。 2016年元月,郑州市商品住宅,新房均价8655元,二手房8407元,差价为248元。 可以这样理解,在正常市场情况下,郑州新房比二手房要贵一点。 2016年10月,郑州市商品住宅,新房均价10453元,二手房9761元,差价为692元。 可以这样理解,在典型的“前抢房时代”,郑州新房比二手房也要贵一点,也比较正常。 2018年3月,郑州市商品住宅,新房均价8181元,二手房11636元,差价为-3455元。 新房、二手房价格倒挂3455,百十平方的小户型,新房和二手房差价将近40万,这种情况,你说郑州会不会进入“后抢房时代”呢? 3 供应充分不? 当然,出现倒挂,只是“后抢房时代”的“必要”条件,因为还需要一个“充分”条件。 这个充分条件,就是缺乏新房的充分供应。 源源不断的新房供应加上价格倒挂,会把所有购房客户都驱赶到售房部,而不是二手房门店,这个道理谁都明白。 日久天长,无人问津的二手房逼着二手房房东降价,一点点的降,直到降到和新房扯平止,从而消灭倒挂。 但是,当像杭州“后抢房时代”的市场一样,供应不充足,客户拿着房票、首付和资格,仍然买不到房,屡买不中,刚需客户只能去二手房中去淘,客户量增加,二手房又怎么可能降价。 然而,问题是,郑州真的有这样源源不断的供应量吗? 来看一张图。 从2017年2月开始,郑州市商品住宅库存量一直在上升,从2017年初不足50万方,一直增长到2月最高的450万方。 但是,2018年的3月,郑州市商品住宅的库存出现了一个明显的转折,库存开始下降,3月份库存约400万方,比二月减少了50万方。 如果持续延续这种趋势,库存继续下降,市场无法保证源源不断的充分供应,“新房供应不充足”那个充分条件就会形成。二手房才可能保持高达30%的倒挂而不降价,而有成交。 然而,不要忘记,这才是三月,房产销售的旺季刚刚开始。 再附一张图:郑州市3月部分各区项目去化率统计表▼ 看了这张表,你心里或许会有一个数,地主家的余粮多不多,每个人心中都应该有数。 4 利率影响刚需 好,项目供应不充分和新房、二手房价格倒挂较大,这两个条件已经具备,郑州是否一定会进入“后抢房时代”呢? 不,还有一个因素没有考虑,这就是利率。 郑州市现在的利率,首套上浮20%以上,二套上浮30%以上,对比杭州的现在利率上浮,这个定向加息真是“狠”,那么会不会产生较大影响吗? 我们需要从下面一张图中找答案。 郑州市成交量最大的面积区间是80—90平的房子,不管是两房还是三房。 这意味着什么? 这意味着郑州市成交都是绝对刚需,而不是改善。真正的刚需买房是为了结婚,为了生孩子。利率的上浮对他们影响很小,所以即使利率再上浮,他们也得买。 所以,从这一点上看,杭州的“后抢房时代”是投资者在抢,而郑州的“后抢房时代”是刚需者在抢。这是二者的区别,虽然不影响两者都进入“后抢房时代”的结果 5 土地压舱石 在杭州考察期间,还有一个特点,就是市场的不平衡。 中心城区和非中心城区供应量的不平衡,想买中心城区的客户多,而中心城区项目缺乏。热点板块和非热点板块的不平衡,想买热点板块的客户多,而热点板块项目缺乏。地铁项目和非地铁项目的不平衡,想买地铁板块的客户多,而地铁板块的项目缺乏。 同样,这第一种不平衡已经在郑州市开始悄悄形成。 这是今年1月到3月,郑州市供地的分布情况,三环之外的供地已经达到了7成,可以想象未来的一年,中心城区项目的稀缺程度。 而下图,就是今年一季度销量最大10个刚需项目,在郑州的分布。可以看到基本上是以郑州市三环到四环之间的北区和西区为主,这也恰恰说明,郑州市实际上已经开启了“后抢房时代”的序幕。 当然,还有一个因素,但无答案。 就是政府完成土地供应的完成率。 郑州市2017年房产市场很稳,2018年上半年很稳,因为是2016年12000亩土地供应变成了2017年市场稳定压舱石。 但是,按照2017年土地出让的完成率,这个压舱石已经不稳。 6 关键在供应 说了这么多,可以下一个结论了。 如果不考虑信贷因素的缩紧,如果不考虑别的城市也在抢人。 郑州从“前抢房时代”过渡到“后抢房时代”,是个可能的大概率事件,这个时间要么是今年年底或者明年上半年。 当然,这尚未成为定局,关键的一点还是两个字——供应,包括土地供应和房产供应。 如果2018年的土地能够完成,公布计划量14660亩的90%,那么上述的一切都还是有可能翻转。 因为一切一切的市场行为的基础就是供应和需求。 供需稳,则市场稳。 供需乱,则市场乱。 所以,这个在限价的基础上,2018年最终的就是供应要跟上。 有了大供应,郑州的市场就不会演化成千人抢百套,万人抢千套的局面。 反之,只限价,无供应或少供应的市场局面形成,我只能说郑州离摇号时代不远了,真的不远了。 这也许是政府、开发商和刚需客户,都不愿看到的,但是必须接受的郑州。 注:以上数据来源于克而瑞报告,在此感谢。 文章来源:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1597591800363220774&wfr=spider&for=pc

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